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房屋租赁合同纠纷
作者:管理员    发布于:2015-12-12 04:23:27    文字:【】【】【

房屋租赁合同纠纷——提前解除租赁合同,要承担违约责任;索赔过高,不与支持。

案情介绍:

      单位 A 决定将其拥有所有权的房屋出租给单位 B ,双方签订《房屋租赁合同》该合同约定租期 10 年,单位 B 有权对外转租,年租金 140 万元整。双方合作期间如遇国家政策性及铁路建设需求拆迁或不可抗力因素影响,双方可协商终止租赁合同。此后单位 B 进行了房屋装修、发布了招商广告、签订了租赁合同、收取了部分单位的租金等。但不久单位 A 即提出由于铁路局准备进行整体改造工程,必须终止该租赁合同的履行,单位 A 给单位 B 发了终止合同通知书,单位 B 交出租赁房屋。为此单位 B 认为单位 A 严重违约,故提起仲裁,要求单位 A 赔偿实际投入、所得损失及预期利润总计 500 万元整。

庭审抗辩:

      1)答辩人是根据北京铁路局的部署,终止与申请人的租赁关系。出租房屋所在地区为北京北站地区,目前北京北站的改造工程已进入实施阶段。故答辩人认为这不是答辩人单方可以左右的事情,按照上级指示精神,答辩人也必须解除与申请人之间的租赁关系。

      2)申请人的主张是没有任何事实和法律依据的。

      ( 1 )申请人与答辩人签订有两份租赁合同。根据 2004 年 12 月 7 日签订的〈租赁合同〉申请人在 2004 年 12 月 7 日起已实际使用部分房屋,答辩人收取的 10 万元房屋租金也是这期间的房屋使用费。根据 2005 年 2 月 18 日签订的〈租赁合同〉,前两个半月为装修免租期,故答辩人并没有向答辩人收取任何费用。答辩人并没有从第二份合同中受益。

      ( 2 )根据 2005 年 2 月 18 日签订的〈租赁合同〉第三条的规定,申请人如果对外转租,需告知答辩人。但现在申请人提供的相关转租合同都没有全部通知答辩人,从这一点上看也是申请人存在先行违约,申请人的损失应该由其自行承担。

      ( 3 )根据答辩人实际勘察的结果,申请人只对极少部分的房屋进行了简单的装修,并且由于申请人已经自行使用多日,装修价值根本不是申请人所称的 8 万余元。对申请人的装修部分,答辩人申请仲裁委委托相关部门进行鉴定。

      ( 4 )申请人现主张的绝大部分内容是预期利润损失。答辩人认为首先这是没有法律依据的。我国合同法只赔偿实际损失。其次答辩人认为申请人的预期利润损失由于市 场因素的变化,其计算方式根本不具有任何科学性。最后答辩人认为申请人没有举出任何实际已经完成转租手续的证据,目前的预期利润只是其主观臆断。

      3 )答辩人在得到上级通知后及时通知申请人,可以说这时租赁合同仅仅履行了几个月,申请人并没有实际开展工作。这时答辩人终止租赁合同既是执行上级决定,同时也是防止申请人造成更大的损失。

      4 )单位 A 称其发出终止通知是因为租赁合同约定的终止条件成就,单位 A 行使解除权。单位 B 在收到终止合同通知后没有提出异议而是交回所租房屋,可视为单位 B 同意解除合同。单位 A 没有存在违约。

仲裁庭意见:

      1 )单位 A 的行为属于违约行为,而不是行使约定的解除权。合同中约定即使出现国家政策性拆迁,单位 A 也应给予 B 一定补偿。在未与 B 达成一致的情况下,单方终止合同且拒绝给予任何补偿已构成违约。

      2 )只有在约定解除权或法定解除权事项出现后,单位 B 才有如单位 A 发出解除通知后,如认为有异议,才可向法院或仲裁机构要求确认解除权的效力。本案中不存在上述事项。

      3 )如遇国家政策性及铁路建设需求拆迁或不可抗力因素影响,双方可协商终止租赁合同。是指双方协商终止合同的条件,而不是单方解除合同的条件。

      4 )交回房屋,由于没有在法律上完成解除合同的程序,故本租赁合同没有解除。

      5 )由于单位 B 同意在获得赔偿的前提下解除合同,故可在仲裁庭作出裁决后解除本合同。

      6 )转租损失和预期利润属于重复计算,仲裁庭在预期利润中一并考虑。

      7 )预期利润是单位 A 在解除合同时难以预见的,但单位 B 租赁房屋主要是为了对外转租,故根据公平原则,仲裁庭酌定了 40 万的预期利润。

律师心得:

      本案代理过程中必须搞清合同解除的几种情形包括协商解除、约定解除和法定解除。搞清在何种情况下对解除有异 议需要提请相关部门确认解除的效力。搞清合同解除与赔偿损失之间的关系。搞清可得利益与信赖利益的区别。最为重要的是要明白违约解除合同要赔偿非违约方的 合理损失。

 

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脚注信息
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